Los contratos de locación se celebran, en principio, para cumplirse durante todo el plazo acordado. Sin embargo, en la práctica pueden aparecer distintas circunstancias que lleven al inquilino a evaluar la finalización anticipada del alquiler.
La rescisión anticipada de un contrato de locación no debería tratarse como una simple entrega de llaves. Es un acto con consecuencias jurídicas y económicas que requiere revisar el contrato, notificar correctamente la decisión y dejar constancia clara del estado en que se restituye el inmueble.
Regla actual
El artículo 1221 establece que el locatario puede resolver la contratación abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada.
¿Qué es la rescisión anticipada?
La rescisión anticipada es la decisión de finalizar el contrato antes del vencimiento originalmente pactado. En materia de locaciones, el Código Civil y Comercial de la Nación regula esta posibilidad en el artículo 1221, referido a la resolución anticipada del contrato.
Actualmente, el artículo 1221 establece que el locatario puede resolver la contratación en cualquier momento, abonando el equivalente al diez por ciento del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
Esto significa que, como regla general, el inquilino puede poner fin al contrato antes de su vencimiento, pero debe afrontar el costo previsto legalmente, salvo que exista alguna situación particular o cláusula contractual que deba ser analizada en el caso concreto.
La importancia de revisar la fecha del contrato
Un punto central es determinar cuándo fue firmado el contrato. En los últimos años, el régimen de alquileres tuvo distintas modificaciones normativas, por lo que no siempre corresponde aplicar la misma regla a todos los contratos.
Por eso, antes de calcular montos o enviar una notificación, es recomendable revisar:
- La fecha de firma del contrato.
- El destino de la locación, por ejemplo vivienda, local comercial u otro uso.
- El plazo pactado.
- La cláusula de rescisión anticipada.
- La forma prevista para realizar notificaciones.
- El sistema de actualización del alquiler.
- Si existen garantías, depósitos u otras obligaciones pendientes.
Este análisis previo evita errores frecuentes, como calcular mal la penalidad, notificar en un domicilio incorrecto o entregar el inmueble sin dejar constancia suficiente.
¿Cómo se calcula la suma a abonar?
Conforme el régimen vigente del artículo 1221, la suma a abonar se calcula tomando el saldo del canon locativo futuro desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización prevista en el contrato, y aplicando sobre ese saldo el diez por ciento.
Por ejemplo, si al momento de notificar la rescisión quedaran 4 meses de alquiler, se multiplica el valor del alquiler vigente por 4 y sobre ese monto se aplica un 10%. Ese resultado es la penalidad que deberá abonar el inquilino por la rescisión anticipada.
En la práctica, este punto puede generar discusiones cuando el contrato contiene aumentos periódicos, índices de actualización o alquileres pactados en moneda extranjera. Por eso, en cada caso debe analizarse cómo está redactado el contrato y cuál es el monto efectivamente exigible.
¿Cómo hacer la rescisión?
La notificación de la rescisión es importante porque marca el momento desde el cual se calcula el saldo del canon locativo futuro. Por ese motivo, resulta necesario que la comunicación sea fehaciente, es decir comprobable por un medio que permita acreditar su envío y recepción, como una carta documento.
También es importante revisar el contrato, ya que muchas veces se indican distintos medios válidos para notificaciones, como correos electrónicos.
En términos prácticos, la notificación debería indicar:
- La voluntad de rescindir anticipadamente el contrato.
- La identificación del inmueble.
- La fecha prevista para la restitución y entrega de llaves.
- El criterio utilizado para calcular las sumas pendientes, si corresponde.
Para el inquilino, una notificación adecuada permite evitar reclamos posteriores por falta de aviso o por diferencias en la fecha de finalización. Para el propietario, recibir una comunicación clara permite organizar la restitución del inmueble, controlar su estado y liquidar correctamente los conceptos pendientes.
Entrega de llaves y estado del inmueble
La rescisión anticipada no se agota con la notificación. También es necesario documentar la entrega del inmueble.
Lo recomendable es firmar un acta de entrega de llaves donde conste la fecha de restitución, el estado general del inmueble, la cantidad de llaves entregadas, la existencia o no de deudas por alquileres, servicios, expensas u otros conceptos, y la situación del depósito en garantía.
También suele ser útil acompañar fotografías y constancias de pago de servicios. Estos recaudos protegen a ambas partes: al inquilino, frente a reclamos posteriores; y al propietario, frente a daños, deudas o incumplimientos pendientes.
Al finalizar la locación, sea por vencimiento o por rescisión anticipada, corresponde revisar si existen sumas pendientes a cargo del inquilino o del propietario, y entregar el depósito en garantía.
Lo ideal es que la liquidación final, entrega de llaves y depósito quede por escrito, para evitar que la finalización del contrato derive en un conflicto posterior.
Conclusión
La rescisión anticipada de un contrato de locación es una herramienta legalmente prevista, pero debe utilizarse con cuidado. No alcanza con manifestar la voluntad de terminar el alquiler: es necesario revisar el contrato, calcular correctamente los importes, notificar de forma adecuada y documentar la restitución del inmueble.
Tanto para inquilinos como para propietarios, una finalización ordenada reduce riesgos, evita reclamos innecesarios y permite cerrar la relación contractual de manera clara y segura.
Asesoramiento legal en alquileres
Ante dudas sobre la aplicación del artículo 1221 del Código Civil y Comercial, o sobre el régimen aplicable según la fecha de firma del contrato, resulta recomendable consultar previamente con un profesional para analizar el caso concreto.
Dra. Florencia Bulgheroni
Socia Abogada
Abogada egresada de la UBA, matrícula CPACF Tº 137 Fº 145 y Agente de la Propiedad Industrial, matrícula INPI 2971.
Importante: Este material brinda información general y no reemplaza el asesoramiento legal personalizado. El monto final puede variar según el contrato firmado, la fecha de notificación, el alquiler vigente, deudas pendientes y el estado del inmueble.
